Ovih je dana DZS objavio najnovije podatke iz područja građevinarstva i stambenog tržišta u Hrvatskoj. Time je indeks cijena stambenih nekretnina, koji se redovito objavljuje na kvartalnoj razini, sada dostupan za cijelu prethodnu godinu, dok, s druge strane, statistika o izdanim građevinskim dozvolama daje informacije o njihovom mjesečnom kretanju do veljače ove godine. Navedeni pokazatelji su vrlo korisni za stjecanje uvida u stanje na tržištu nekretnina i, konkretnije, stambenom tržištu, obzirom da su cijene stambenih nekretnina indikator koji je vrlo zanimljiv široj javnosti, a indirektno odražava i stanje potražnje na stambenom tržištu. 

Izdane građevinske dozvole, pak, ukazuju na kretanje ponude na tržištu nekretnina i vrlo su često korištene u znanstvenim istraživanjima kao pokazatelj koji najvjernije oslikava količinu novih projekata, stambenih nekretnina, ili čak konkretnije novog nekretninskog prostora (u kvadratnim metrima) koji će u narednom razdoblju pritjecati na nacionalno tržište.

Ukoliko promatramo najgrublje pokazatelje o broju izdanih građevinskih dozvola na godišnjoj razini, može se zaključiti kako je na strani ponude novih nekretnina na hrvatskom tržištu prisutan stabilan oporavak od 2015. naovamo. No, svakako je važno istaknuti kako je, usprkos pozitivnim trendovima u posljednje tri godine, broj izdanih građevinskih dozvola i dalje znatno ispod njihova broja u razdoblju građevinske ekspanzije tijekom prošlog desetljeća. Ukoliko se, prema očekivanjima, nastavi rast ovog pokazatelja, u tekućoj godini bi broj novih izdanih građevinskih dozvola mogao doseći razinu iz 2000., ali i iz 2010. godine kada je ovaj pokazatelj bio u razdoblju kontinuiranog višegodišnjeg pada.

Od ukupnog broja izdanih građevinskih dozvola, u prosjeku se 70% njih odnosi na novogradnju, dok se preostalih 30% odnosi na rekonstrukcije postojećih prostora. Sljedeći grafikon prikazuje mjesečno kretanje izdanih građevinskih dozvola, kao i njihovu strukturu u razdoblju oporavka, od siječnja 2015. do veljače 2018. godine. 

U području stanogradnje su u posljednje tri godine također prisutni pozitivni trendovi. Potpuna slika o kretanjima nove izgradnje stanova se najbolje stječe kada promatramo dužu vremensku seriju, od početka ovog stoljeća. Broj stanova za koje su izdana odobrenja za građenje na godišnjoj razini, kao indikator nove ponude stambenih jedinica na tržištu, pokazuje kako je i u ovom segmentu prisutan stabilan oporavak od 2015. godine. 

U posljednjoj promatranoj, 2017. godini je izdano čak 12.509 građevinskih dozvola za stanove (od čega se 11.091 dozvola odnosi na novogradnju), što čak prelazi optimistična očekivanja sudionika na stambenom tržištu koja su bila prisutna tijekom 2017. godine. Naime, pojedine agencije koje se bave posredovanjem nekretnina su očekivale kako će tijekom 2017. godine biti izdano oko 11.500 dozvola za stanove, a pokazalo se kako je realan broj izdanih dozvola veći za 1.000. No, usprkos pojačanom pristizanju nove ponude na stambeno hrvatsko stambeno tržište u posljednje tri godine, valja napomenuti kako broj izdanih dozvola danas doseže tek polovicu onoga koji je bio prisutan na vrhuncu građevinskog booma tijekom prošlog desetljeća (razdoblje 2006.-2008.). 

Najnoviji dostupni podaci pokazuju kako je pozitivan tijek pristizanja nove izgradnje nastavljen i u prvim mjesecima ove godine. Tako je tijekom siječnja i veljače izdano 2.023 građevinskih dozvola za stanove, od čega se 88%, odnosno 1.781 dozvola odnosi na novogradnju. Preostali dio građevinskih dozvola se odnosi na rekonstrukcije, dogradnje, nadogradnje i prenamjene nestambenih prostora u stambene. U terminima korisne površine iskazane u kvadratnim metrima, u prva dva mjeseca ove godine je izdano dozvola za 197.210 m2, od čega se 89% odnosi na izgradnju novih kvadratnih metara stambenog prostora. Sve navedeno svakako ukazuje na stabilna pozitivna kretanja na strani ponude novih stanova na hrvatskom stambenom tržištu u recentnom periodu.

Glede statistike o cijenama, indeks cijena stambenih nekretnina pokazuje kako je 2017. godina definitivno ona u kojoj se uviđa pozitivna promjena vrijednosti svih stambenih nekretnina. Važno je istaknuti kako se metodologija izrade ovog indeksa oslanja na hedoničke regresije, čime je osigurana korekcija za kvalitetu, odnosno strukturu prodanih stambenih nekretnina na tržištu. Dakle, iz posljednjih dostupnih podataka je razvidno kako polako u 2016., a osobito u 2017. godini dolazi do porasta cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj.

Kada se promatra ukupni indeks, koji obuhvaća sve stambene objekte, vidljivo je da blag i nesiguran porast cijena započinje u 2016. godini, što je slučaj i kada se promatraju postojeći stambeni objekti. Kod novih stambenih objekata, pad cijena je tijekom posljednjih nekoliko godina bio izraženiji nego kod postojećih stambenih objekata, a oporavak cijena započinje tek s početkom 2017. godine.

Promatranjem promjena cijena po kategorijama stambenih objekata na nacionalnoj razini se može  zaključiti da je najsnažniji rast zabilježen kod postojećih stambenih objekata. Kada se promatraju tromjesečne stope promjene, u četvrtom tromjesečju 2017. godine su cijene postojećih stambenih objekata na razini Hrvatske porasle za 3,6% u odnosu na prethodno tromjesečje, dok je porast cijena novih stambenih objekata iznosio 1%. Na godišnjoj razini je rast cijena još više izražen, te se na temelju podataka može uočiti kako je, u posljednjem tromjesečju 2017. godine prisutan porast cijena postojećih stambenih objekata u iznosu od respektabilnih 8,3% u odnosu na isto tromjesečje prethodne godine, dok je taj porast u kategoriji novih stambenih objekata upola manji (4,1%).

U konačnici, treba istaknuti i kako statistika cijena na nacionalnoj razini i nije najprecizniji pokazatelj obzirom da je jedan od efekata sloma, a potom i oporavka stambenog tržišta njegova snažna polarizacija. Drugim riječima, u razdoblju oporavka broj kupoprodaja, kao i cijene stambenih jedinica na pojedinim tržištima (gradovi, regije) ponovno proživljavaju ekspanziju, no to nije slučaj na svim stambenim tržištima. Statistika indeksa cijena stambenih nekretnina se vodi na razini triju regija – Grad Zagreb, Jadran i ostalo. Na temelju promatranja godišnjih stopa promjena indeksa je moguće zaključiti kako je u prvih 6 mjeseci prošle godine najsnažniji porast cijena bio prisutan u regiji Jadran, dok dominantnu ulogu u drugom polugodištu preuzima zagrebačko stambeno tržište. Tako su u trećem kvartalu 2017. godine cijene stambenih nekretnina u Zagrebu porasle za 4,4%, a u četvrtom kvartalu čak 9,8% u odnosu na isti kvartal 2016. godine.

Sve navedeno u ovoj analizi ukazuje na činjenicu kako je stambeno tržište u posljednje dvije godine stabilizirano i kako se pozitivni trendovi nastavljaju. Na temelju toga se može očekivati i daljnji, blagi porast cijena stambenih nekretnina, no njihova razina još neće doseći pretkrizne razine. Jedna od posljedica dugog razdoblja negativnih kretanja na stambenom tržištu jest diferencijacija u cijenama stambenih objekata s obzirom na njihovu kvalitetu, pa je realno za očekivati da će se pri izgradnji novih stanova slijediti zahtjevniji standardi u kvaliteti izgradnje, čime bi mogao biti potaknut daljnji rast njihovih cijena. No, konačni efekt na cijene tijekom tekuće, 2018. godine će zasigurno biti rezultat kombinacije učinaka mjera koje su u recentnom razdoblju donesene kako bi se potaknula kupnja vlastitog stana (subvencije kredita za koje se očekuje da će se nastaviti provoditi i u narednom razdoblju), ali i učinaka koje će polučiti stroži uvjeti odobravanja stambenih kredita od strane poslovnih banaka koji su na snagu stupile s početkom ove godine.