Indikatori tržišta nekretnina

Objavljeno: 28. prosinca 2020.

Izračun regionalnih indeksa cijena stanova u Hrvatskoj

Temelj za izračun indeksa cijena stanova, koji se ovdje prezentira, je baza podataka koja je kupljena od Burze nekretnina. Navedena baza sadrži podatke o stanovima koji su oglašeni, a potom prodani na tržištu Republike Hrvatske u razdoblju 2010.-2019., a koje je Burza nekretnina imala u svojoj arhivi. Podaci su prikupljeni od agencija, posrednika na tržištu te drugih subjekata, no baza svakako ne obuhvaća sve stanove koji su u spomenutom razdoblju prodani, već samo one čija je prodaja prijavljena Burzi.

Hedoničkim pristupom modeliranja cijena stambenog prostora izračunali smo indekse cijena stanova za cijelu Hrvatsku, ali i za četiri regije koje, s jedne strane geografski, a s druge učestalošću transakcija koje se na njima odvijaju, čine smislene cjeline. Konkretno, formirali smo četiri regije: Grad Zagreb, Srednji i južni Jadran, Istra i sjeverni Jadran, te regija Ostalo. U regiju Središnji i južni Jadran uključili smo sljedeće županije: Zadarsku, Šibensko-kninsku, Splitsko-dalmatinsku te Dubrovačko-neretvansku. Istarska županija, zajedno s Primorsko-goranskom i Ličko-senjskom čini regiju Istre i sjevernog Jadrana. U regiju ostalo spadaju sve ostale županije koje nisu već spomenute, a isključen je i Grad Zagreb koji čini zasebnu tržišnu regiju.

U svom originalnom obliku, baza podataka je sadržavala podatke o traženim i postignutim cijenama stanova, lokaciji (županija, odnosno u slučaju Zagreba gradska četvrt u kojoj je stan lociran), vrijeme prodaje, površina, kat na kojem se stan nalazi, katnost objekta, godina izgradnje, orijentacija i broj soba. Obzirom da je kvaliteta podataka u bazi prilično niska (postoji velik broj nedostajućih promatranja za pojedine varijable), odlučili smo isključiti varijable orijentacija, kat i katnost. Na taj način, hedoničku procjenu smo proveli koristeći takozvani minimalni skup potrebnih varijabli, u koji spadaju podaci o cijenama, površini, lokaciji, godini izgradnje i vremenu prodaje stana. Općeniti oblik modela je:

Zavisna varijabla ima dva modaliteta – tražena cijena (P1) i realizirana cijena (P2). Dakle, za svaku regiju konstruirali smo indekse traženih i postignutih cijena. Zadovoljavajućim rezultatom smatramo to što se pokazalo da nema značajnih razlika između indeksa temeljenim na različitim vrstama cijena, što je u skladu s prethodnim dostupnim istraživanjima iz ovog područja. obuhvaća lokacijske varijable. One su, u procjeni indeksa cjelokupnog teritorija Hrvatske, predstavljene regijama koje promatramo kao zasebne cjeline. U procjenama indeksa za pojedine regije, lokacija je predstavljena pripadnošću pojedinim županijama, a u procjeni indeksa za Zagreb, lokaciju smo definirali kao pripadnost pojedinim gradskim četvrtima. obuhvaća kvalitativne karakteristike stanova (u našem slučaju, to su površina, broj soba te informacija o tome je li stan novogradnja ili ne). Konačno, predstavlja vremenske indikator varijable s T modaliteta. U slučaju procjene indeksa za Hrvatsku i Zagreb, broj opservacija je omogućavao izračun indeksa na kvartalnoj bazi, dok je za ostale regije bilo moguće izračunati indekse na godišnjim razinama. Nakon procjene parametara u hedoničkom modelu, indeksi su izračunati primjenom time-dummy metode.

Grafikon 1: Hedonički indeks cijena stanova u Hrvatskoj

Izvor: izračun autora

Procjena hedoničkog modela za cjelokupan teritorij Republike Hrvatske dala je zadovoljavajuće rezultate te je bilo lako moguće izračunati indekse traženih i postignutih cijena stanova na kvartalnoj razini (grafikon 1). Rezultati su u skladu s našim očekivanjima, vidljiv je oporavak cijena nakon 2016.godine, kao i to da nema značajnijih razloka između kretanja traženih i ostvarenih cijena, što je signal da su očekivanja prodavatelja i kupaca prilično dobro usklađena.

Izračunom indeksa za zagrebačko tržište, dolazimo do istih zaključaka kao i za nacionalno, za koje su indeksi prikazani na grafikonu 1. U Zagrebu također nema značajnih odstupanja između kretanja traženih i ostvarenih cijena (Grafikon 2). Također je primjetno kako kretanja cijena u Zagrebu slijede isti obrazac kao i kretanja na nacionalnom tržištu. Konkretno, vidljivo je kako je kriza na tržištu (koja je započela 2008.), trajala do 2016.godine, kada je primjetan oporavak u smislu rasta cijena. S određenim oscilacijama u posljednjim periodima, općenito se može zaključiti kako su se cijene na kraju 2019.godine vratile razinu s početka promatranog perioda.

Grafikon 2: Hedonički indeks cijena stanova u Zagrebu

Izvor: izračun autora

Hedoničke indekse za 4 regije izračunali smo na godišnjoj razini zbog premalog broja podataka, koji su nam onemogućavali procjenu na višoj frekvenciji podataka. Hedonički indeksi cijena za Zagreb (HIZG), Srednji i južni Jadran (HIMS), Istru i sjeverni Jadran (HIIN) i regiju Ostalo (HIOTH) su prikazani na Grafikonu 3. Najstabilniji trendovi, bez značajnijih oscilacija su primjetni na zagrebačkom tržištu. Oni su, kako je već spomenuto, u skladu s kretanjima na cjelokupnom nacionalnom tržištu. Značajnije oscilacije prisutne su u preostale tri regije. Dok se, na kraju promatranog razdoblja, zagrebačko tržište potpuno vratilo na razine s početka promatranog perioda, obalne regije su iskusile značajan pad cijena. Najjače smanjenje, kako traženih, tako i ostvarenih cijena, primjetno je u regiji Istra i sjeverni Jadran. Također valja istaknuti kako su u cijelom promatranom periodu u navedenoj regiji obje mjere cijena značajno oscilirale. U regiji Središnji i južni Jadran se dogodio oporavak cijena nakon 2015.godine (kao i u Zagrebu), no u posljednjoj godini je zabilježen značajan pad cijena. Kretanja u regiji Ostalo se mogu smatrati prilično stabilnima, obzirom da se većinu godina drže na početnoj razini. Vidljivije oscilacije prisutne su kada se promatraju indeksi postignutih cijena. Konkretno, izražen je njihov pad do 2016.godine, dok su tražene cijene većinom bile stabilne. No, značajno je istaknuti kako je ova regija područje s najmanjim brojem transakcija u promatranom razdoblju. Veći broj transakcija zabilježen je samo u Bjelovarsko-bilogorskoj županiji (168 transakcija), ali je taj broj zapravo iznimno malen kada uzmemo u obzir da je on ostvaren u 10 godina. Iz tog razloga, može se zaključiti kako je ta „stabilnost“ cijena (posebice traženih) zapravo prije rezultat male tržišne aktivnosti, a ne stvarne stabilnosti.

Grafikon 3: Hedonički indeksi cijena stanova u hrvatskim regijama

Izvor: izračun autora

Iz priloženog je vidljivo kako postoje značajne razlike među regionalnim stambenim tržištima u Hrvatskoj. Razlike su posebno razvidne u posljednjim godinama, kada obalne regije bilježe pad cijena, za razliku od kontinentalnog tržišta. Navedene razlike u trendovima su postojane kada se promatraju indeksi traženih, ali i promatranih cijena. Za kraj, naglasili bismo da sve zaključke ipak treba interpretirati uz oprez, jer je, kako je već spomenuto, ulazna baza podataka obilovala nedostacima koji su nas ograničili u konstrukciji složenijih i obuhvatnijih modela koji bi nas, vjerujemo, doveli do preciznijih zaključaka.