Indikatori tržišta nekretnina

Temelj za izračun indeksa cijena stanova, koji se ovdje prezentira, je baza podataka koja je kupljena od Burze nekretnina. Navedena baza sadrži podatke o stanovima koji su oglašeni, a potom prodani na tržištu Republike Hrvatske u razdoblju 2010.-2021., a koje je Burza nekretnina imala u svojoj arhivi. Podaci su prikupljeni od agencija, posrednika na tržištu te drugih subjekata, no baza svakako ne obuhvaća sve stanove koji su u spomenutom razdoblju prodani, već samo one čija je prodaja prijavljena Burzi.

Hedoničkim pristupom modeliranja cijena stambenog prostora izračunali smo indekse cijena stanova za cijelu Hrvatsku, ali i za četiri regije koje, s jedne strane geografski, a s druge učestalošću transakcija koje se na njima odvijaju, čine smislene cjeline. Konkretno, formirali smo četiri regije: Grad Zagreb, Srednji i južni Jadran, Istra i sjeverni Jadran, te regiju Ostalo. U regiju Središnji i južni Jadran uključili smo sljedeće županije: Zadarsku, Šibensko-kninsku, Splitsko-dalmatinsku te Dubrovačko-neretvansku. Istarska županija, zajedno s Primorsko-goranskom i Ličko-senjskom čini regiju Istre i sjevernog Jadrana. U regiju ostalo spadaju sve ostale županije koje nisu već spomenute, a isključen je i Grad Zagreb koji čini zasebnu tržišnu regiju.

U svom originalnom obliku, baza podataka je sadržavala podatke o traženim i postignutim cijenama stanova, lokaciji (županija, odnosno u slučaju Zagreba gradska četvrt u kojoj je stan lociran), vremenu prodaje, površini, katu na kojem se stan nalazi, katnosti objekta, godini izgradnje, orijentaciji i broju soba. S obzirom da je kvaliteta podataka u bazi prilično niska (postoji velik broj nedostajućih promatranja za pojedine varijable), odlučili smo isključiti varijable orijentacija, kat i katnost. Na taj način, hedoničku procjenu smo proveli koristeći takozvani minimalni skup potrebnih varijabli, u koji spadaju podaci o cijenama, površini, lokaciji, godini izgradnje i vremenu prodaje stana. Općeniti oblik modela je:

Zavisna varijabla ima dva modaliteta – tražena cijena (P1) i realizirana cijena (P2). Dakle, za svaku regiju konstruirali smo indekse traženih i postignutih cijena. Zadovoljavajućim rezultatom smatramo to što se pokazalo da nema značajnih razlika između indeksa temeljenim na različitim vrstama cijena, što je u skladu s prethodnim dostupnim istraživanjima iz ovog područja. Xj obuhvaća lokacijske varijable. One su, u procjeni indeksa cjelokupnog teritorija Hrvatske, predstavljene regijama koje promatramo kao zasebne cjeline. U procjenama indeksa za pojedine regije, lokacija je predstavljena pripadnošću pojedinim županijama, a u procjeni indeksa za Zagreb, lokaciju smo definirali kao pripadnost pojedinim gradskim četvrtima.  Wj obuhvaća kvalitativne karakteristike stanova (u našem slučaju, to su površina, broj soba te informacija o tome je li stan novogradnja ili ne). Konačno, Dj  predstavlja vremenske indikator varijable s T modaliteta. U slučaju procjene indeksa za Hrvatsku i Zagreb, broj opservacija je omogućavao izračun indeksa na kvartalnoj bazi, dok je za ostale regije bilo moguće izračunati indekse na godišnjim razinama. Nakon procjene parametara u hedoničkom modelu, indeksi su izračunati primjenom time-dummy metode.

Procjena hedoničkog modela za cjelokupan teritorij Republike Hrvatske dala je zadovoljavajuće rezultate te je bilo lako moguće izračunati indekse traženih i postignutih cijena stanova na kvartalnoj razini (Grafikon 1). Rezultati su u skladu s našim očekivanjima, vidljiv je oporavak cijena nakon 2016.godine, kao i to da nema značajnijih razlika između kretanja traženih i ostvarenih cijena, što je signal da su očekivanja prodavatelja i kupaca prilično dobro usklađena. U posljednjoj promatranoj, 2021.godini su se i tražene i ostvarene cijene stabilizirale na prilično visokim razinama, koje su jednake onima s početka promatranog razdoblja. Na toj razini su se cijene stabilizirale već početkom 2020.godine, uz manje oscilacije početkom 2021.

Izračunom indeksa za zagrebačko tržište, dolazimo do istih zaključaka kao i za nacionalno, za koje su indeksi prikazani na grafikonu 1. U Zagrebu također nema značajnih odstupanja između kretanja traženih i ostvarenih cijena (Grafikon 2). Također je primjetno kako kretanja cijena u Zagrebu slijede isti obrazac kao i kretanja na nacionalnom tržištu. Konkretno, vidljivo je kako je kriza na tržištu (koja je započela 2008.), trajala do 2016.godine, kada je primjetan oporavak u smislu rasta cijena. S određenim oscilacijama u posljednjim periodima, općenito se može zaključiti kako su se cijene tijekom cijele 2019.i 2020. godine držale na stabilnoj razini koja je jednaka onoj s početka promatranog perioda, dok je u 2021.godini prisutan blagi rast kako traženih, tako i ostvarenih cijena stanova.

Hedoničke indekse za 4 regije izračunali smo na godišnjoj razini zbog premalog broja podataka, koji su nam onemogućavali procjenu na višoj frekvenciji podataka. Hedonički indeksi cijena za Zagreb (HIZG), Srednji i južni Jadran, Istru i sjeverni Jadran i regiju Ostalo su prikazani na Grafikonu 3. Najstabilniji trendovi, bez značajnijih oscilacija su primjetni na zagrebačkom tržištu. Oni su, kako je već spomenuto, u skladu s kretanjima na cjelokupnom nacionalnom tržištu. Prilično stabilna kretanja u promatranom razdoblju vidljiva su i u regiji Ostalo, koja je tijekom 2020.godine doživjela cjenovni uspon na stambenom tržištu, nakon čega se u posljednjoj godini cijene vraćaju ka početnoj razini (vrijednost indeksa 100). Značajnije oscilacije prisutne su u obalnim regijama. One su iskusile značajan pad cijena u razdoblju 2018.-2019.godine. Najjače smanjenje cijena u navedenom periodu je primjetno u regiji Istra i sjeverni Jadran. Također valja istaknuti kako su u cijelom promatranom periodu u navedenoj regiji obje mjere cijena oscilirale. U regiji Središnji i južni Jadran su cjenovna kretanja bila nešto manje oscilatorna. Naime, vidljivo je da je tržište doživjelo stanovit oporavak cijena stanova nakon 2015.godine (kao i u Zagrebu), no u 2019. godini  zabilježen je njihov značajan pad. Nakon negativnih kretanja, uslijedio je brz oporavak obalnih tržišta. Pri tome se može zaključiti kako je oporavak bio brži u regiji Središnji i južni Jadran, gdje su u 2021.godini zabilježene najviše razine traženih i postignutih cijena stanova. One premašuju razine s početka promatranog razdoblja, dok su u regiji Istra i sjeverni Jadran dosegnule razine kao u 2010.godini (vrijednost indeksa 100).

Kretanja u regiji Ostalo se mogu smatrati prilično stabilnima, obzirom da se većinu godina drže na početnoj razini. No, značajno je istaknuti kako je ova regija područje s najmanjim brojem transakcija u promatranom razdoblju. U razdoblju od 2010. do 2019. godine, broj transakcija je varirao između 12 i 78, a prosječno iznosi 32. Iz tog razloga, može se zaključiti kako je ta „stabilnost“ cijena (posebice traženih) zapravo prije rezultat male tržišne aktivnosti, a ne stvarne stabilnosti. U posljednjim  godinama (posebice 2020.) je zabilježen značajan rast cijena stambenog prostora, koji se zapravo može smatrati i najsnažnijom promjenom u odnosu na sve ostale geografske segmente tržišta. S jedne strane, imamo intenziviranje kupoprodaja (ili bolju evidencija podataka!) , jer je, za razliku od ostalih godina zabilježena 121 transakcija u 2020. te 114 u 2021.godini. To svakako može biti razlog za objašnjenje dinamičnijih kretanja na ovom segmentu tržišta. Također, pretpostavlja se da su neki vanjski čimbenici, poput potencijalno Vladinih mjera koje se odnose na subvencioniranje stambenih kredita, utjecali na intenziviranje aktivnosti na ovom dijelu hrvatskog tržišta. No, za potvrdu takvih tvrdnji, potrebno je izvršiti šira ispitivanja u kojima bi se obuhvatio utjecaj različitih čimbenika (šokova) na kretanja cijena stambenog prostora na hrvatskom, ali i prostorno užim geografskim tržištima.

Iz priloženog je vidljivo kako postoje stanovite razlike među regionalnim stambenim tržištima u Hrvatskoj. Razlike su posebno razvidne u posljednjim godinama, kada obalne regije bilježe pad cijena, a potom snažan oporavak za razliku od kontinentalnog tržišta gdje se rast cijena nastavlja na relativno stabilna kretanja. Navedene razlike u trendovima su  postojane kada se promatraju indeksi traženih, ali i realiziranih cijena. Za kraj, naglasili bismo da sve zaključke ipak treba interpretirati uz oprez, jer je, kako je već spomenuto, ulazna baza podataka obilovala nedostacima koji su nas ograničili u konstrukciji složenijih i obuhvatnijih modela koji bi nas, vjerujemo, doveli do preciznijih zaključaka.

Kako je već poznato, 2020.godina je bila godina koja je obilovala događanjima za koja se pretpostavljalo da će imati snažne negativne učinke na tržišta nekretnina, pa samim tim i na segment stambenog tržišta. Međutim, razvidno je da se takva očekivanja nisu obistinila, barem kada se promatraju cijene stanova. Razvidno je da su cijene stanova u 2020.godini na svim regionalnim tržištima zabilježile rast u odnosu na prethodna razdoblja. Takva dinamika je nastavljena i u 2021. godini na pojedinim tržištima, dok je na nekima prisutno blago usporavanje u odnosu a 2020., no te cijene i dalje premašuju razdoblje koje je prethodilo 2020.godini. Također, svi za sada dostupni pokazatelji upućuju na daljnji nastavak rasta cijena i u 2022.godini koja nije obuhvaćena ovom analizom zbog još uvijek nedostupnih podataka.